集中型房产租赁：风来了怎么办？

 

　　品途网按

 

　　随着互联网大佬对房产领域频繁关注，许多房产公司都获得了巨额投资，成为了不折不扣的大风口。从默默无闻到被“大风”吹上九霄，集中型房产租赁领域仅用了短短的半年时间。但是，互联网的大风不仅会带来资金，同时也将给企业带来前所未有的压力。

 

　　文/陈思瀚(品途网特约作者)

 

　　从默默无闻到被“大风”吹上九霄，集中型房产租赁领域仅用了短短的半年时间。

 

　　2014年9月，雷军用5分钟的时间便决定投资YOU+国际青年公寓1亿元，并愿意担任YOU+的顾问。随后的11月，优客逸家宣布获得来自经纬中国、海纳亚洲基金、君联资本、华兴资本多方投资的2200万美元B轮融资。12月，蘑菇公寓宣布获得由海通开元基金领投，IDG、平安创投跟投的2500万美元B轮融资。今年3月，“上海寓见公寓”也获得第三次注资。

 

　　“互联网的大风不仅会带来资金，同时也将给企业带来前所未有的压力。之前，已经有许多企业出现了‘见风死’的下场。所以，集中型房产租赁企业在满怀欣喜的准备‘沐浴春风’之时，也请穿好‘能御寒的衣服’。”有业内人士曾发表过这样的感慨。

 

　　集中型租赁领域应走“具有领域特色”的互联网之路

 

　　通过模块化快速复制实现占领市场是互联网思维的精髓。然而，属于“重资产”特质的集中型房产租赁企业，如果想通过以楼盘项目的快速复制实现占领市场最大份额其实是一件很难的事情。

 

　　首先，如何形成规模化且低成本获取房源，就是该领域以互联网思维运营的一大瓶颈。目前，在北上广等一线城市，在较为繁华区域的整栋毛坯楼房已非常鲜见。即使出现了这样的房源，租赁机构不仅要与快捷酒店业激烈竞争，而且还要面对拿房成本逐步上涨，前期装修周期长等一系列客观因素制约。

 

　　另外，就是集中型租赁企业的重资本投入的行业特性。目前，该领域对毛坯房的前期装修改造投入至少为每平米1500-2000元的成本(含楼体改造、软装、家电、家具)，一栋5000平米的毛坯楼房仅前期装修投入就将达到750万-1000万。所以，有业内人士分析，You+今年上半年的8家新店早已经将雷军的1亿元烧完。如果想实现You+CEO刘昕“2015年2万套房源”的目标，雷军仅在装修投入方面就要至少再烧5亿元!这还没有算上You+最得意的公众休闲区域的装修改造费用。所以，如果企业想要通过楼盘项目的快速扩张实现占领市场的目标，至少需要数十亿甚至上百亿的庞大资金支持。

 

　　拿楼难，投入大!仅这两点就决定了集中型房产租赁领域不能完全照搬互联网思维的运营模式。由此，集中型租赁领域互联网化，就必须走“具有领域特色”的互联网之路，暨以“提升服务品质防止用户流失”为根本，通过打造科学的服务模式，以此实现市场份额的最大化。

 

　　从线下走到线上从打好服务基础再实现扩张

 

　　进入15年，在众多企业获得融资的同时，该领域近期还发生了一件事情，就是早在2014年就完成数千万美元A轮投资的魔方公寓却遭遇了资本撤出。据公开报道称，这源于其过度扩张中所出现的大规模空置和难看的财务报表。

 

　　此外，据相关媒体报道，今年以来，不少集中型公寓品牌都相继曝出了因租后服务质量的严重下滑而导致退租率猛增的情况。

 

　　众所周知，集中型租赁领域属于‘低利润’的运营模式，利润率基本就是在5%-10%之间，如果出租率低于80%，那么必然是亏损的。就北京而言，一间集中型公寓的30平米的房源，每月的房租成本及人工成本合计约在3000-3500元。所以，当租赁机构因为快速扩张而忽略了服务，从而导致房源空置率提升的话，就会出现“盘子越大，亏损越大”的恶性循环后果。

 

　　所以，集中型租赁机构在准备扩张之前，首先要通过打造优质的服务体系从而确保续租率为前提。只有先让现有项目的出租率保持高位稳定之后，再借助资本市场之力进行产品扩张。

 

　　在北京，有一家基于白领客群的集中型租赁机构叫“普乐门公寓”。这家与You+成立仅差1天的租赁机构(You+成立于2012年6月1日，普乐门公寓成立于2012年6月2日)虽然在名气上与You+还有很大的差距，但其一个运营的优势却是国内目前其它集中型租赁机构值得借鉴的。

 

　　普乐门公寓是国内唯一实行“金钥匙”国际酒店管家式服务标准的租赁机构。

 

　　据了解，“金钥匙”服务最早起源于法国，他们将“客人委托、酒店代办”的个性化服务上升为一种理念，并建立了国际酒店业委托代办的组织—金钥匙组织(UICH)。该组织为客人提供至善至美的服务，也象征着为客人解决一切的难题。每一位“金钥匙”成员的加盟都将经过严格的评估过程。

 

　　以国际最高的酒店服务标准来服务白领长租客群，用一句通俗易懂的话概括就是：住的是公寓，享受的却是国际五星级酒店的服务。普乐门公寓在租后服务方面的重视度远远超过其他同类企业，由此得到的就是该企业无论是续租率还是利润率，在国内同行业中都名列前茅。

 

　　之前，该企业负责人曾对媒体说过，普乐门公寓用三年的时间，一直在搭建一套基于白领客群的完善服务体系和服务团队。当有一天，普乐门也进入资本市场之时，这套服务体系和团队精英就可随着项目的扩张而快速复制，从而实现“质+量”的同步提升。所以，集中型租赁模式应该先夯实线下服务，然后再步入线上。

 

　　对此，晟曜行服务公寓联合创始人全雳在接受媒体采访时也表示过相同的观点。他曾举例表示，YOU+的模式集合了创业办公+创业公寓+创业孵化，“这个模式目前是最好的，但是行业模式最好不代表运营最好，还是要看两三年之后的运营结果。”

 

　　由此可见，尽管风吹得猛，但集中型租赁领域的本质还未发生翻天覆地的变化，仍然还是更偏重于线下服务的模式。所以，集中型租赁领域可以借鉴互联网的优点，而非完全归化互联网。

 

　　很庆幸，互联网的风终于要将集中型租赁领域吹上天空，但风来之前，集中型租赁领域的企业是否已经穿好可以“御寒的衣服”呢?这件“衣服”就是通过完善的服务体系，实现最优的运营结果。

 

　　说来容易，做起难。集中型租赁领域的发展之路，任重道远……

 

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